Kopplingen mellan exploateringsavtal och LOU – Vad gäller vid utbyggnad av kommunala anläggningar?

I Sverige är utgångspunkten att kommuner med stöd av plan- och bygglagen (2010:900) (”PBL”) kan begära att exploatören ska bekosta utbyggnad av allmänna platser i samband med att den bygger ett nytt bostadsområde. En kommun kan enligt PBL genom exploateringsavtal ålägga exploatören att ”vidta eller finansiera åtgärder” för anläggande av de kommunala anläggningarna.1 Tidigare var det vanligt att byggherren eller fastighetsägaren, utan föregående upphandling, åtog sig att uppföra kommunala allmänna platser och vatten- och avloppsanläggningar (”VA-anläggningar”) i samband med att mark skulle exploateras. Efter färdigställandet överläts dessa anläggningar till kommunen mot att kommunen i sin tur avstod från att ta ut avgifter från exploatören. Genom förfarandet ansågs därmed byggherren eller fastighetsägaren ha fullgjort sina skyldigheter att erlägga avgifter eller motsvarande för anläggningarna enligt PBL och lagen (2006:412) om allmänna vattentjänster (”LAV”).2 Genom EU-domstolens dom i målet La Scala3 från år 2001 förändrades synsättet på exploateringsavtal och dess koppling till upphandlingslagstiftningen. Med anledning av domen rekommenderade Sveriges kommuner och landsting (”SKL”) att kommunerna borde tillämpa en ”försiktighetsprincip”.4 I praktiken innebar det att det tidigare beskrivna förfarandet med exploateringsavtal borde överges och att lagen (2016:1145) om offentlig upphandling (”LOU”) istället skulle tillämpas vid uppförande av kommunala allmänna platser och VA-anläggningar, trots att det enligt SKL inte var fastslaget att ett sådant förfarande krävdes.